أعلنت مصلحة الشهر العقاري والتوثيق عن تعديلات جديدة تلزم تقديم العقد العرفي (العقد الابتدائي) كشرط أساسي لتسجيل العقارات، مع إلغاء إمكانية الاكتفاء بإقرار رسمي بفقدان العقد، كما كان معمولًا به سابقًا.
أهداف القرار
يهدف هذا التعديل إلى ضبط إجراءات التسجيل العقاري، والتأكد من صحة
الملكيات العقارية، وتقليل النزاعات الناجمة عن التسجيل غير الموثق. في
إطار توجه الدولة لتعزيز الشفافية في سوق العقارات ومنع استغلال الثغرات
القانونية.
شروط جديدة لتسجيل العقارات
تشمل التعليمات الجديدة ضرورة أن يكون الشهود على إقامة الحائز
للعقار مسجلين بنفس عنوان العقار في بطاقة الرقم القومي.
وجاءت هذه التعديلات ضمن المنشور الفني رقم 4 لسنة 2025، مكملًا للمنشور الفني رقم 19 لسنة 2022 والمنشور الفني رقم 18 لسنة 2023، وذلك لتوضيح نطاق تطبيق القانون 114 لسنة 1946 المعدل بالقانون 9 لسنة 2022.
إجراءات التسجيل وفقًا للقانون الجديد
تنص المادة 10 مكررًا من القانون 114 لسنة 1946 على إمكانية تسجيل
الوقائع التي تؤدي إلى إنشاء أو نقل أو تعديل أو إلغاء الحقوق العينية العقارية،
بما في ذلك الحيازة المكسبة للملكية وفقًا للمادتين 968 و969 من القانون المدني.
أما المادة 22 فتحدد المتطلبات اللازمة لقبول طلبات التسجيل، والتي تشمل:
- البيانات الشخصية لكل طرف وصفته وسلطته القانونية.
- خريطة رسمية رقمية توضح بيانات العقار وإحداثياته.
- السند القانوني الذي يثبت الحق في التسجيل.
كما تنص المادة 22 مكررًا على عدم قبول أي طلب تسجيل إلا إذا كان مستوفيًا لكافة البيانات والمستندات المطلوبة.
آلية التحقق من الحيازة والملكية
- وصف العقار ومشتملاته وفقًا لحالته الطبيعية.
- أقوال مقدم الطلب والجيران والشهود.
- الاعتراضات إن وجدت.
- توقيع الحاضرين على المحضر، مع إثبات أي حالات امتناع عن التوقيع.
قرارات جديدة لتنظيم إجراءات التسجيل
بناءً على التعديلات الجديدة، تقرر:
- إلغاء المنشور الفني رقم 18 لسنة 2023، مع التأكيد على إلزامية وجود العقد العرفي.
- إلزام مأموريات الشهر العقاري بتوثيق خط سير المعاينات الميدانية لطلبات تسجيل العقارات.
- التأكيد على الالتزام بضوابط المادة 14 مكررًا من اللائحة التنفيذية، خاصة فيما يتعلق بتفاصيل محضر المعاينة وإثبات إقامة الجيران بموجب بطاقة الرقم القومي أو إقرار رسمي منهم.
ما أهمية هذه التعديلات؟
تساعد هذه الإجراءات في تقنين السوق العقاري، وحماية حقوق الملاك، ومنع عمليات التسجيل العشوائية التي قد تؤدي إلى نزاعات مستقبلية.كما تضمن تسجيل العقارات بشكل دقيق وموثق، مما يسهل التعاملات العقارية ويحد من الاستغلال غير القانوني.